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商業地產策劃 (九江某購物中心)

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  針對九江市場商業現狀,本項目的經營業態定位為“超級大賣場”。這種業態是目前江西省、國內所有商業業態中最具活力的,而且在較長時期內不會被其他業態所取代。

項目背景
        商業地產策劃 (九江某購物中心),是目前江西省、國內所有商業業態中最具活力的,而且在較長時期內不會被其他業態所取代。

項目思路
       一、項目定位說明

       1、經營業態定位
       針對九江市場商業現狀,本項目的經營業態定位為“超級大賣場”。這種業態是目前江西省、國內所有商業業態中最具活力的,而且在較長時期內不會被其他業態所取代。如現在風靡全球的家樂福均以這種業態的成功即是一個最近的有力證明。臺灣統一企業在進軍大陸零售業市場時,其旗下的“大潤發”、“大福源”兩個品牌皆是此種業態的成功典范。
       當然,僅是以“超級大賣場”單一業態,仍不足以和“聯盛”、“大潤發”相抗衡。必輔配以其他相關業種,方能真正發揮以“超級大賣場”為經營核心,帶動其他關聯業種發展締造新商圈的全新動力。(其他關聯業種將在下一節《經營業種與經營商品定位》中作詳細說明)
       2、經營業種與經營商品定位世界
       經營業種定位
       超級大賣場及輔配業種以如下10個大業種為主力業種:
       ⑴超市(面積4000m2左右,經營單品應不8000個,涵蓋所有百姓日常生活所需);
       ⑵家電(面積4000m2左右,經營所有家電系列);
       ⑶輕型交通用具(摩托車、電動自行車、童車等);
       ⑷家居(布藝、窗簾等家居裝飾品);
       ⑸文化、影院休閑及餐飲(各地風味、德克士、迪迪漢堡等);
       ⑹中高檔品牌服裝;
       ⑺中高檔鞋帽、化妝品系列;
       ⑻兒童游樂園、童裝童鞋、玩具、孕婦、嬰幼兒用品等;
       ⑼黃金珠寶、通訊器材、照相器材、鐘表系列;
       ⑽藥品超市及相關醫藥產品;
       3、競爭策略定位
       戰場中,最薄弱的防守位置,決定戰爭的成敗。在本項目的最強對手中(聯盛、派拉蒙),均有共同的弱勢——餐飲,而且這個業種也是當前九江市場的空白點。因此,我們認為本項目的競爭策略應采用避實擊虛之策,即先用文化休閑影院及餐飲與其競爭,再回頭用規模(即大賣場)與之強項“超市”爭奪客源,再利用招商品牌與聯盛的百貨部分一爭高低,我們認為,這應該是最有成功希望的策略。
       4、商品定位比例關系:
       A、高檔商品10%,
       B、中檔商品70%,
       C、中低檔商品20%。
       二、總體規劃思路與經營特色體現
       1、總體規劃思路
       人潮(客流量)是購物廣場生存的基礎,怎樣吸引人潮是購物廣場總體規劃必須優先考慮的問題,本項目共(暫定3層)結構,總營業面積約為 13000平方米,樓層單體面積均超過4000平方米,而且地處商圈邊沿,遠離主流消費群,所以必須考慮通過科學規劃有效吸引人潮。
       利用經營業態優勢,以1帶1的規劃思路,即將超市設在二層,利用超市的經營規模優勢把消費人潮引上二層,一層則分別開設“風味餐飲街”、“品牌服裝及兒童大世界”、“品牌鞋帽化妝品”等中高檔品牌商品,以吸引主流消費群,三樓則經營大小家電和家居用品。
       ☆1F:時尚廣場;
       ☆2F:大賣場;
       ☆3F:家電城。
       2、經營特色體現
       本項目的經營特色主要體現在以下四個方面:
       ⑴新理念:采用大賣場成功之經營理念;
       ⑵新模式:引進綜合文化商業多主題、多業態,組合式經營,最貼近市場需求,延伸經營面;
       ⑶一站式:真正通過多業態多組合真正實現“一站式休閑”購物品味文化精髓。
       ⑷大眾化:一定的中檔商業配比,采取高中互補的經營定位,既迎合了我市當前的市場消費,又逐步引導我市的高消費趨勢。
       本項目將突破傳統百貨商場的管理模式,采用“統一經營,集中管理”的方式,既加強了購物廣場的規范化管理,又增強了招商業主的經營自主權,同時,依托市場龐大的人潮,將消費主流客群引入購物廣場,充分體現規劃之可行性。
 

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